Glosario de inversión inmobiliaria en el Reino Unido
Los términos que aparecen una y otra vez al invertir en propiedad británica, explicados en una o dos frases y sin rodeos. Donde una calculadora pone el término en práctica, está enlazada.
- BRRR
Comprar, reformar, refinanciar, alquilar. Compras por debajo del valor que tendrá la propiedad una vez mejorada, haces la obra, revalorizas y refinancias para recuperar la mayor parte del capital inicial, y la alquilas. Solo funciona si la tasación final supera con margen lo que pagaste más lo que gastaste, y por eso la reforma es la fase que decide la operación.
- Buy-to-let (BTL)
Una propiedad comprada para alquilar, no para vivir. Tiene su propio tipo de hipoteca — evaluada sobre la renta y no sobre tu salario — y su propio tratamiento fiscal, incluido el recargo de Stamp Duty que se aplica a una segunda propiedad.
- EICR (informe eléctrico)
Electrical Installation Condition Report: la inspección periódica de la instalación eléctrica fija, obligatoria en viviendas de alquiler en Inglaterra y renovable por ciclos — habitualmente cinco años, y menos en algunos HMO. Uno de los primeros certificados que revisa el ayuntamiento.
- EPC (certificado energético)
Energy Performance Certificate, que califica la propiedad de la A a la G. Es obligatorio tener uno válido para alquilar, y las normas de eficiencia mínima limitan el alquiler de las peor calificadas. El mínimo exigido ha estado en revisión, así que conviene comprobar la situación vigente antes de comprar algo que necesite obra para alcanzarlo.
- Freehold (pleno dominio)
Propiedad plena del inmueble y del suelo, de forma indefinida. No hay contrato que se agote, ni ground rent, ni service charge, ni un tercero cuyo permiso necesites para reformar o subarrendar.
- GDV (valor final)
Gross Development Value: lo que se espera que valga la propiedad una vez terminada la obra. Todo cálculo de flip o BRRR depende de esa cifra, y un GDV optimista es la razón más habitual de que un proyecto rentable sobre el papel no lo fuera.
- Ground rent (canon del suelo)
Un pago que hace el leaseholder al freeholder, históricamente por el suelo sobre el que se levanta el edificio. La normativa sobre ground rent en contratos residenciales ha cambiado con legislación reciente, así que lo aplicable depende de la antigüedad y las condiciones del contrato concreto: hay que leerlo, no darlo por supuesto.
- HMO (vivienda de ocupación múltiple)
House in Multiple Occupation: una vivienda alquilada a tres o más personas de más de un hogar que comparten cocina o baño. La licencia obligatoria se aplica en Inglaterra a partir de cinco ocupantes de dos o más hogares; por debajo de esa cifra, cada ayuntamiento tiene sus propios esquemas adicionales y selectivos.
- ICR (ratio de cobertura de intereses)
El margen por el que un prestamista exige que la renta supere los intereses de la hipoteca a un tipo estresado. Habitualmente 145% para una sociedad limitada o contribuyente de tramo alto, y 125% para tramo básico. Es eso, y no tus ingresos, lo que decide cuánto puedes pedir prestado en un buy-to-let.
- Interest-only (solo intereses)
Una hipoteca en la que solo pagas intereses y el capital queda pendiente al final del plazo. La gran mayoría de las hipotecas buy-to-let funcionan así porque la cuota es bastante menor; a cambio, la deuda sigue ahí y hay que devolverla vendiendo, refinanciando o con beneficios.
- Leasehold (derecho temporal)
La propiedad del derecho a ocupar un inmueble durante un número fijo de años, no del suelo. La mayoría de los pisos británicos son leasehold. Por debajo de unos 80 años restantes, extender el contrato se encarece de forma notable y los prestamistas se vuelven más restrictivos: los años que quedan importan tanto como el precio.
- Licencia selectiva
Un esquema municipal que exige licencia para alquilar viviendas normales — no solo HMO — dentro de una zona designada. Las designaciones cambian, y una propiedad que no necesitaba licencia al comprarla puede quedar dentro de un esquema nuevo. Conviene comprobar siempre la dirección concreta con el ayuntamiento.
- LTV (préstamo sobre valor)
El préstamo como porcentaje del valor de la propiedad. Los prestamistas buy-to-let suelen limitarlo al 75%, de donde sale el depósito estándar del 25%. Un LTV más bajo suele conseguir un tipo mejor.
- Protección del depósito
La obligación legal de depositar la fianza del inquilino en un esquema autorizado y entregarle la información prescrita dentro de un plazo. Hacerlo mal expone al propietario a una sanción y puede bloquear después una reclamación de posesión.
- Prueba de estrés (stress test)
La comprobación del prestamista de que la renta cubre los intereses de la hipoteca a un tipo superior al que vas a pagar — habitualmente en torno al 5,5% — por el ratio de cobertura exigido. Es la razón por la que una propiedad que cubre de sobra su cuota real puede aun así ver denegada la hipoteca.
- Rentabilidad bruta
La renta anual dividida entre el precio de compra, antes de gastos. Sirve solo como primer filtro: ignora gestión, vacíos, mantenimiento y financiación, así que siempre favorece a la operación. Lo habitual es un 5-6% en el norte de Inglaterra y un 3-4% en el sureste.
- Rentabilidad neta
La renta anual después de gastos de explotación, dividida entre el precio de compra. Incluye gestión, vacíos, mantenimiento y seguro, así que orienta mucho mejor que la bruta. Una propiedad anunciada al 7,5% bruto suele quedarse cerca del 4,4% neto cuando los costes son reales.
- Retorno sobre el capital invertido
El beneficio anual dividido entre el dinero que realmente pusiste — depósito, Stamp Duty, honorarios y reforma — y no entre el precio de la propiedad. Es la cifra que permite comparar con honestidad dos operaciones muy distintas.
- Revalorización
El aumento del valor de una propiedad con el tiempo, distinto de la renta que genera. Revalorización e ingresos tiran en direcciones opuestas: las zonas que dan una rara vez dan la otra, y por eso decidir cuál buscas va antes de elegir dónde comprar.
- Right to Rent
La comprobación legal que un propietario o agente en Inglaterra debe hacer para confirmar que un posible inquilino puede alquilar en el Reino Unido. Se realiza antes de redactar el contrato, y no hacerla acarrea sanciones para el propietario.
- Section 24
El cambio fiscal que impidió a los propietarios particulares deducir los intereses de la hipoteca como gasto, sustituyéndolo por una deducción al tipo básico. Es la razón principal por la que los contribuyentes de tramo alto se plantean comprar mediante una sociedad limitada, que sí puede deducirlos íntegramente.
- Service charge (gastos de comunidad)
La cantidad anual que paga un leaseholder por el mantenimiento de zonas comunes, el seguro del edificio y su administración. Puede revisarse al alza, y las obras mayores pueden generar una derrama aparte: entre ambas cosas, un piso aparentemente barato deja de serlo.
- Stamp Duty (SDLT)
El impuesto que se paga al comprar una propiedad en Inglaterra e Irlanda del Norte, por tramos. Una segunda propiedad o una compra mediante sociedad paga un recargo sobre cada tramo, y un comprador no residente paga un 2% adicional. En un buy-to-let de 200.000 £ la factura ronda las 11.500 £, frente a 1.500 £ por la misma casa comprada como vivienda habitual.
- Vacío (void)
Un periodo sin inquilino que pague, y por tanto sin renta. Presupuestar una provisión por vacío — en torno al 5% — marca la diferencia entre un modelo que aguanta la realidad y otro que no. En un HMO la provisión es por habitación, porque una casa compartida rara vez se vacía entera a la vez.
Parte de esta terminología descansa sobre normativa que ha ido cambiando — licencias, leasehold, eficiencia energética. Donde ese es el caso lo decimos en la propia definición: conviene confirmar la situación vigente antes de tomar una decisión cara.