Calculadora de Flip / BRRR
Beneficio y ROI en un proyecto de compra-reforma-venta.
Calculado en nuestro servidor. El método se explica completo más abajo.
Un flip parece rentable hasta que sumas todo lo que pagaste por tener la propiedad mientras trabajabas en ella. Esto calcula el proyecto completo: compra, reforma, costes de compra, financiación, costes de mantenimiento mientras está parada y costes de venta, comparándolo con el valor final, para que el beneficio que ves en pantalla sea el beneficio que realmente ingresarías.
Qué calcula esta calculadora
- Dinero total invertido: precio de compra, reforma, costes de compra y todo lo gastado en mantener la propiedad mientras duran las obras.
- Costes de venta como porcentaje del valor final: los honorarios de la agencia y los costes legales salen de la venta, no aparecen de la nada.
- Beneficio en libras, retorno sobre el total invertido y margen como parte del valor final.
- La misma aritmética funciona para un BRRR: el valor final es la valoración para la refinanciación en lugar del precio de venta, y el beneficio es el capital que queda en la propiedad.
Cómo se obtiene el resultado
El dinero total invertido es el precio de compra más la reforma, los costes de compra y los costes de mantenimiento. Los costes de venta son el valor final multiplicado por el porcentaje de costes de venta. El beneficio es el valor final menos los costes de venta menos el dinero total invertido. El ROI es ese beneficio dividido entre el dinero total invertido, y el margen es el beneficio dividido entre el valor final. Para un BRRR, introduce la valoración prevista para la refinanciación como valor final.
Un ejemplo práctico
Compra por £100,000, gasta £30,000 en la reforma, £8,000 en costes de compra y £5,000 en mantener la propiedad mientras duran las obras. Eso suma £143,000 invertidos. Vende por £180,000 con un 2% de costes de venta y el beneficio es de unos £33,400: un retorno del 23% sobre el dinero invertido y un margen del 18.6%. Si pierdes dos meses por un certificado retrasado, solo el coste de mantenimiento se come varios miles de esa cantidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto beneficio debería generar un flip inmobiliario?
Una regla general muy utilizada es el 20% del valor final, o alrededor de £25,000-£30,000 en un proyecto típico. El motivo de que el umbral sea tan alto es que absorbe los imprevistos. Las reformas se alargan, el mercado cambia mientras trabajas y una venta puede caerse dos veces. Un deal que apenas funciona sobre el papel no funciona en absoluto.
¿Qué es BRRR y esta calculadora lo contempla?
BRRR significa Buy, Refurbish, Refinance, Rent: en lugar de vender, revaloras y refinancias la propiedad para recuperar la mayor parte del dinero invertido y después la alquilas. La aritmética aquí es la misma: introduce la valoración prevista para la refinanciación como valor final, y la cifra de beneficio se convierte en el capital creado. Que puedas recuperar el capital depende por completo de esa valoración, que es la parte que no controlas.
¿Qué costes se olvidan en un flip?
Los costes de mantenimiento suelen ser los que se olvidan: intereses de la hipoteca o del bridging, council tax, suministros, seguro y seguridad por cada mes que la propiedad está vacía. Después está la contingencia. Y luego los costes de venta, que son dinero real al final. También el recargo de Stamp Duty por la compra, que se aplica a una propiedad adicional tengas o no intención de conservarla.
¿Pago capital gains tax en un flip?
Normalmente no: una propiedad comprada con la intención de venderla suele considerarse trading y no una inversión, por lo que el beneficio normalmente está sujeto a income tax o corporation tax en lugar de CGT, y posiblemente a National Insurance si la tienes a título personal. Esta distinción cambia sustancialmente la cifra neta, así que conviene confirmarlo con un contador antes del primer proyecto y no después.
¿Merece la pena la financiación bridging?
Te permite ganar velocidad, algo que sirve para conseguir propiedades que necesitan trabajo y no pueden financiarse con una hipoteca convencional. Cuesta considerablemente más que una hipoteca a plazo, así que debes incluirla en el campo de costes de mantenimiento usando su tasa real. El bridging es una herramienta para un proyecto con una salida clara y un calendario realista; en un proyecto que se retrasa, es lo que convierte un beneficio ajustado en una pérdida.
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