Calculadora de HMO
Rendimiento de un HMO por habitación, incluyendo facturas, periodos sin alquiler y gestión.
Calculado en nuestro servidor. El método se explica completo más abajo.
Un HMO no es un Buy to Let con más habitaciones. Tiene su propia estructura de costes: suministros que paga el propietario, mayor gestión, licencias y más desgaste. Modelarlo como un alquiler individual siempre exagera la rentabilidad. Esto lo calcula habitación por habitación, para que los ingresos por alquiler y los costes operativos se contabilicen con la misma base.
Qué calcula esta calculadora
- Ingresos por alquiler calculados habitación por habitación, para que una habitación con baño privado con un precio superior y una individual pequeña con descuento se valoren por separado.
- Los suministros que paga el propietario en una vivienda compartida: gas, electricidad, agua, internet, licencia de TV y limpieza de las zonas comunes.
- Previsión de meses vacíos por habitación en lugar de por propiedad: un HMO rara vez se queda vacío por completo de una vez, y modelarlo como si ocurriera subestima la rentabilidad.
- Gestión y mantenimiento con tarifas de HMO, que son más altas que en un alquiler individual por una buena razón.
- Cashflow mensual neto, rentabilidad neta y retorno sobre el capital realmente invertido después de la conversión.
Cómo se obtiene el resultado
El alquiler anual es el número de habitaciones multiplicado por el alquiler por habitación durante doce meses. Los gastos operativos son los porcentajes de gestión, mantenimiento y periodos sin alquiler aplicados a ese alquiler anual, más las facturas pagadas por el propietario. El ingreso operativo neto es el alquiler anual menos esos gastos operativos, y el cashflow anual descuenta los intereses de la hipoteca. El rendimiento bruto es el alquiler anual dividido entre el precio de compra; el rendimiento neto es el ingreso operativo neto dividido entre el precio de compra. El capital invertido es el depósito más la reforma y los costes de compra, y el retorno sobre el capital invertido es el cashflow anual dividido entre esa cantidad.
Un ejemplo práctico
Un HMO de cinco habitaciones a £550 por habitación genera £2,750 brutos al mes. Las facturas de £400, la gestión del 12%, una provisión del 8% para mantenimiento y una provisión por habitación para periodos sin alquiler se llevan aproximadamente £1,100 antes de la hipoteca. La viabilidad del deal depende del coste de la conversión para crear esas cinco habitaciones, que es precisamente el dato que la mayoría de los anuncios no te dan.
Preguntas frecuentes
¿Qué rendimiento debería ofrecer un HMO?
Los rendimientos brutos del 8-12% son habituales en los HMO, frente al 5-6% de un alquiler individual en la misma zona, pero el bruto no es la cifra adecuada para evaluar el deal. Un HMO implica facturas, una gestión más costosa, licencias y un desgaste más rápido, por lo que la diferencia entre el rendimiento bruto y el neto es mucho mayor. Compara el rendimiento neto y el cashflow mensual, y compáralos con el trabajo adicional que realmente te costará la propiedad.
¿Cuándo necesita una propiedad una licencia HMO?
La licencia obligatoria se aplica en toda Inglaterra a cualquier HMO ocupado por cinco o más personas que formen dos o más hogares. Por debajo de esa cifra depende del ayuntamiento: muchos, incluidos algunos sectores de Liverpool y Wirral, han aplicado planes de licencias adicionales o selectivas que cubren HMO más pequeños, y las zonas designadas cambian. Comprueba la dirección concreta con la autoridad local antes de comprar, porque la respuesta cambia los números.
¿Qué facturas suele pagar el propietario de un HMO?
En una casa compartida, normalmente el propietario se hace cargo del gas, la electricidad, el agua, el broadband, la licencia de televisión y la limpieza de las zonas comunes, porque los inquilinos con contratos separados no pueden dividirlas de forma práctica. En una casa de cinco habitaciones, esto suele ser £350-£500 al mes y es la mayor diferencia entre modelar un HMO y un alquiler individual. Por eso es un campo de esta calculadora y no una suposición.
¿Vale la pena un HMO comparado con un alquiler individual?
Por los números, normalmente sí: el mismo edificio generando varios alquileres casi siempre supera a uno solo. En cuanto al trabajo, es un negocio diferente: varios contratos de alquiler, una licencia, una evaluación del riesgo de incendio, pruebas PAT anuales, más rotación de inquilinos y más mantenimiento. Si no vas a gestionarlo tú mismo, incluye honestamente la comisión de gestión desde el principio. La nuestra es del 12% para un HMO frente al 9% para un alquiler individual.
¿Esto incluye el coste de la conversión?
Solo si lo introduces. El campo de reforma es donde se añade el coste de crear las habitaciones, y dejarlo en cero es la forma más habitual de hacer que una conversión parezca más rentable de lo que realmente es. Una habitación no aparece de la nada: presupuesta las puertas cortafuegos, el sistema de alarma, el baño adicional y la contingencia antes de evaluar el retorno.
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