Calculadora Rent to Rent

Alquilas una propiedad a su propietario por un alquiler fijo y después la realquilas —normalmente habitación por habitación— por más de lo que pagas. Te quedas con la diferencia y asumes los costos operativos. Nunca eres dueño de la propiedad, así que no hay depósito ni hipoteca y, del mismo modo, tampoco hay crecimiento del capital ni nada que vender al final.

Sí, cuando se hace correctamente, y ese «correctamente» es fundamental. Necesitas el permiso escrito del propietario para subarrendar, un acuerdo que permita realmente lo que pretendes hacer y cumplir con todo lo que debe cumplir un landlord: proteger los depósitos de los inquilinos, garantizar la seguridad del gas y la electricidad, realizar las comprobaciones de right to rent y obtener una licencia HMO a nombre correcto si la propiedad la necesita. Hacerlo con un contrato de alquiler estándar sin el consentimiento del propietario incumple ese contrato y también puede dejarte personalmente responsable de infracciones relacionadas con las licencias.

Varios cientos de libras al mes por propiedad es un rango realista, no varios miles. La calculadora muestra por qué: la diferencia entre lo que pagas al propietario y lo que generan las habitaciones debe cubrir facturas, periodos sin ocupar, gestión y desgaste antes de que algo sea tuyo. Los deals con márgenes muy altos normalmente están subestimando las facturas o el riesgo de desocupación.

Los periodos sin ocupar, porque el alquiler al propietario es fijo y debes pagarlo tanto si las habitaciones están alquiladas como si no. Una sola habitación vacía durante unos meses puede eliminar el margen de todo un año, y una propiedad vacía supone una pérdida mensual sin un activo detrás que puedas vender. Haz los cálculos con una ocupación inferior al 100 % antes de firmar nada.

Es la única estrategia de este sitio que realmente empieza sin depósito y, para alguien con tiempo y capacidad organizativa, puede generar capital para una primera compra. Sin embargo, ten claro qué estás comprando: un flujo de ingresos con obligaciones, no un activo. Se detiene el día que termina el acuerdo y no se revaloriza.